RTI란 부동산임대업 이자상환비율(Rent To Interest ratio)의 약자로, 연간 발생하는 임대소득을 대출시 발생하는 이자비용으로 나눈 값입니다. 즉 임대소득이 이자비용의 몇배인지를 나타내는 지표인데요. RTI 수치가 높을수록 이자대비 임대소득이 많은 것으로 사업성이 좋다고 볼 수 있습니다.
정부는 2018년 3월부터 임대사업자들의 무분별한 대출로 인한 부실위험을 규제하기 위해 RTI비율을 강화했습니다. 이에 비교적 쉽게 대출을 받았던 임대사업자들이 대출받기가 어려워졌는데요. 현재는 임대사업자들도 대출상환능력이 충분해야만 대출을 받을 수 있습니다. 그러면 오늘은 RTI, 부동산임대업 이자상환비율 조건이 얼마나 강화되었는지 알아보도록 하겠습니다.
RTI가 무엇인가요?
RTI란 임대소득과 대출이자의 비율입니다. 부동산임대업 여신심사를 할 경우 RTI를 산출해 대출이 적절하지는 심사해 대출을 해주는 건데요. 계산법은 연이자비용을 연간임대소득으로 나누면 됩니다. 임대사업자에게 정해진 RTI 조건을 충족하면 대출을 해주고 미달할 경우에는 대출을 해주지 않는것입니다.
ㆍRTI = 연이자비용 / 연임대소득
- 이자비용 : 해당 임대건물에 기존 대출이 있을 경우 이자비용을 합산
- 변동금리 대출은 금리상승에 대비한 Stress 금리 가산
- 임대소득 : 임대건물 혹은 사업장별 임대차계약서, 공신력 있는 시세 자료, 감정평가서, 주변 시세 등을 근거로 산출
- 임대보증금은 간주소득(평균예금금리 적용)으로 인정해 임대소득에 합산
연이자비용에는 해당대출이자비용과 해당임대건물의 기존 대출이자가 모두 포함됩니다. 그리고 임대소득은 임대차계약서, 공신력있는 시세데이타, 주변시세 등을 참고해 산출됩니다. 보증금에 대해서도 평균예금금리가 적용되어 임대소득으로 합산됩니다.
단, 다음과 같은 경우에는 RTI 심사에서 제외됩니다.
- 1억원이하의 소액대출
- 상속등으로 불가피한 채무를 인수한 경우
- 중도금대출
▣ RTI 조건 - 주택 1.25배 / 비주택 1.5배
RTI관리방안에 따르면 기존방식대로 아파트, 빌라 등과 같은 주택은 1.25배, 상가, 오피스텔 등의 비주택은 1.5배이상이어야 신규 부동산임대업 대출이 가능합니다. 예를들어 주택임대업으로 연 1000만원의 이자를 상환하고 있다면 임대소득이 1250만원을 넘어야 신규대출이 가능합니다.
단, 대출신청자의 RTI수치가 기준치를 충족하지 않는다고 무조건 대출이 거절되지는 않습니다. 대출한도가 조정되거나 심사가 추가로 실시되는데요. 기준치를 충족하지 않는데도 대출이 진행될때에는 부실에 따른 책임을 따지기 위해 심사의견이 붙게됩니다.
▣ RTI를 실행해야 하는 이유
임대업대출의 RTI를 실행해야 하는 이유는 최근 임대업 대출이 급증하면서 부실위험을 개선하기 위함입니다. 임대업대출이 많아질수록 자영업자의 부채증가율은 높아지고 부동산시장을 과열시키기때문인데요. RTI가 강화될수록 과도한 대출로 인한 부동산임대업이 위험한 상황에 빠지는 것을 막을 수 있습니다.
그런데 반대로 RTI가 강화되면 임대료가 상승할 수 있다는 문제가 있습니다. 대출을 더 받기위해서 임대소득을 늘려야 하는데, 임대소득을 늘리기 위해서는 임대료를 올릴 수 밖에 없기때문입니다. 이렇게 되면 임차인이 그 피해를 고스란히 받을 수 있는데요. 어떠한 규제가 발표될때마다 서민들의 피해가 뒤따르곤 하는데, 서민들을 보호할 수 있는 방안도 함께 제시되었으면 하는 바램입니다.
