지난달부터 주요 시중은행들이 DSR(총부채원리금상환액)을 적용하기 시작했습니다. DSR규제가 본격적으로 시행되면서 대출받기가 더욱 어려워질 전망입니다. 시중은행기준으로는 현 대출의 5%가량이 DSR규제에 걸려 앞으로 대출이 막히거나 한도가 줄어든다고 합니다.
이제 막 시행되는 단계라 아직 실감하지는 못하실겁니다. 그런데 보험사, 저축은행, 신협, 새마을금고 등과 같은 제2금융권까지 DSR이 적용되면서 미리 DSR에 대해 알아둘 필요가 있습니다. 오늘은 대출을 받을분들이 왜 DSR제도를 알아야 하는지, DSR의 뜻과 계산법, 어떤조건으로 규제되는가에 대해 알아보겠습니다.
DSR이란 무엇인가요?
DSR이란 개인에게 1년동안 발생한 소득에서 모든 가계대출의 원금과 이자상환액이 차지하는 비율입니다. 예를들어 연봉(소득)이 연 3천만원이고 상환해야 할 대출원금과 이자가 연 3천만원이라면 DSR은 100%이며, DSR 비율이 높을수록 대출받기가 어려워지거나 한도가 줄어들게 됩니다.
※ 총부채원리금상환비율(DSR)이란?
: 모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 차주의 총부채 상환능력을 정확히 반영해 대출을 취급하는 자율적 여신심사 제도로 'Debt Service Ratio'의 약자입니다. DSR계산은 [모든 대출 원리금 상환액 / 연간 소득] 으로 산출됩니다.
DSR규제가 본격적으로 시행되면서 시중은행은 DSR 70%를 넘으면 '위험'으로, 90%가 넘으면 '고위험' 대출로 보고 신규대출은 제한받을 수 있습니다. 기존 DTI보다 DSR규제가 깐깐한 이유는 다음과 같습니다.
▣ DTI보다 DSR이 깐깐한 이유
당연한 이야기지만 금융기관은 대출을 해주면서 빌려준 돈을 되돌려 받을 수 있을지 심사를 합니다. 기본적으로 신용등급을 보고, 대출 신청자의 소득이 대출원금과 이자를 갚을만한 수준인지를 파악하는데요. 이것이 소득대비대출원리금비율 즉, 총부채상환비율 DTI 제도였습니다. 그런데 DTI제도는 조금 느슨한 면이 있습니다.
예를들어 A은행에서 주택담보대출을 받으면 다른 금융기관의 대출에 대해서는 이자만 갚는다고 가정해 상환능력을 계산했습니다. 이런상황에서 다음달 원금을 갚아야 할 대출이 있다면 어떻게 될까요? 이자만 갚는다고 가정해 상환능력이 있다고 인정했는데 다음달 원금을 갚아야 한다면 상환을 못할수도 있는 상황에 놓이게 되는겁니다. 쉽게말해 DTI는 상환능력이 부족한데 충분하다고 착각할 수 있다는 것입니다.
※ DTI와 DSR 차이점(계산법)
- DTI(총부채상환비율/Debt to Income ratio)
: (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채이자상환액) / 연소득
- DSR(총부채원리금상환비율/Debt Service Ratio)
: (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채원리금상환액) / 연소득
이전까지는 이자만 상환하는 거치식이 많았고 대출만기연장이 비일비재한 일이여서 DTI방식이 큰 문제가 되지 않았습니다. 하지만 가계부채율이 급증하면서 위험을 감지한 정부에서는 대출원금을 처음부터 상환(분할상환식)하는 방식의 비중을 높이고 있습니다. 그래서 이자만 가정해 계산하는 DTI보다 대출원금과 이자를 정확하게 보는 DSR제도를 시행한것입니다.
▣ DSR규제로 대출받기 어려워지나?
DSR은 DTI보다 세부적으로 채무상환능력을 확인하면서 대출받기가 더욱 어려워졌습니다. 내집마련을 꿈꾸는 대부분의 서민들은 집을 구입하기 위해 모자라는 대금을 마이너스통장이나 신용대출 등을 받아 충당하는 경우가 많았는데요.
※ DSR규제 적용대상은?
: 신규 취급 주담대, 신용대출 등 모든 가계대출에 대해 적용되며, 예외적으로 농･어민 정책자금, 저소득자 대출 등은 동 대출을 신규취급할 때 DSR을 고려하지 않습니다. 단, 주택담보대출 등 다른 대출의 취급을 위해 DSR 산정할 경우에는 부채에 포함시키게 됩니다. 여기서 저소득대출은 햇살론, 새희망홀씨, 소액 신용대출, 전세자금 대출, 중도금․이주비대출 등이 포함됩니다.
DSR규제의 경우 신용대출 등을 추가로 받으면 DSR비율이 올라가는 방식이라 대출이 거절될 수도 있습니다. 또한 다른대출건에 대한 원리금이 모두 포함되어 계산되므로 대출이 가능하다하더라도 기존 DTI방식보다 한도가 줄어들어 부동산 투자등은 사실상 불가능하게 되었습니다.
지금까지 DSR에 대해 알아보았는데요. DSR규제가 시행되면서 부동산투기자금을 막는 효과도 있었지만 부채비중이 높은 서민층 및 실수요자들의 내집마련이 힘들어진것도 사실입니다. 적절한 조율을 통해 가계부채도 잡고 실수요자들의 내집마련의 꿈도 이루어졌으면 하는 바램입니다.
